登记成交
- 成交指迪拜土地局对住宅物业买卖的登记。抵押和赠与不属于成交，不予计入。
- 成交价低于 AED 100,000，或每平方英尺低于 AED 100 的成交不予计入：迪拜土地局会将部分产权份额的出售登记为整套单元的出售。
- 成交属于期房还是现房，以迪拜土地局记录的登记类型为准。
- 面积采用迪拜土地局记录的面积，由平方米换算为平方英尺。无面积的成交不计入每平方英尺价格。
- 住宅包括公寓、复式、顶层公寓、别墅、联排别墅和酒店式公寓。分居室数据表、价格走势、价格分布以及所有每平方英尺中位价只统计住宅：地块或整栋楼的每平方英尺价格是按土地或整栋楼面积计算的，而非住宅。区域的成交笔数、成交额和中位价则计入全部住宅类物业成交，包括地块和整栋楼。若某一市场（现房或期房）近 12 个月的住宅成交不足其全部成交的 50%（迪拜土地局将部分别墅连同地块登记为土地），页面会注明该市场的每平方英尺中位价只统计了少数成交。
- 迪拜土地局对部分别墅成交（多见于较老的别墅社区）登记的是地块面积而非别墅面积，因此这些社区别墅的每平方英尺价格可能是按地块面积计算的。本站未设面积门槛来区分这类成交。
- 成交以迪拜土地局的登记日期计。
租金
- 租金取自近 12 个月内起租的迪拜土地局新签租约。续租，以及多套单元合用一个金额的租约，不予计入。
- 续租租金沿用之前的合同和租金上调规则，因此较难反映当前市场。
- 租金为同一户型（物业类型与居室数均相同）的年租金中位数。
- 区域报告还提供租金的中间 50% 区间（第 25 至第 75 百分位）、每平方英尺租金、各户型较此前 12 个月的变化、区域与迪拜的同口径租金变化，以及近 24 个月的每平方英尺租金。
中位数与最少记录数
- 价格和租金均为中位数：一半记录高于它，一半低于它，因此个别异常成交对其影响很小。成交或租约数为偶数时，中位数取中间两个数值中较低的一个，而非两者的平均值。记录达到数千条或更多时，数据库对中位数的估算误差在百分之一以内，因此它可能落在两个登记数值之间。
- 中位数至少需要 5 笔成交或租约作为依据；不足时，页面显示“—”，而非零。挂牌价差只比较至少有 10 条房源和 10 笔成交的细分市场。
- 价格分布至少需要 10 笔成交。
- 只有此前 12 个月至少有 20 笔成交时，才显示成交量变化。
统计周期与日期
- 数据截至数据中最新一笔登记成交的日期，即数据日期：此后的成交或租约均不计入，每个页面会注明一次该日期。
- “12 个月”指截至该日期的一年；变化均与此前 12 个月比较。
- 走势图按月显示最近 36 个完整自然月的数据。成交少于 5 笔的月份留空。
- 区域报告的历年数据按自然年统计，自 2020年起。
- 项目列表按近 24 个月的登记成交量排序。
现房价格涨跌
- 1 年涨跌比较近 12 个月与此前 12 个月的现房每平方英尺中位价；3 年涨跌则与截至数据日期前三年的 12 个月比较。
- 按户型（物业类型和居室数）逐一计算，并按各户型当前的现房成交量加权，因此从开间转向别墅的结构变化不会被误读为价格上涨。
- 户型须在两个时期均至少有 5 笔现房成交才计入；只有这些户型占当前现房成交的至少 60% 时才显示变化。区域旁显示的迪拜变化采用相同方法计算。
- 区域报告还提供 5 年涨跌，对比基期为截至数据日期前五年的 12 个月。只要该基期处于迪拜房价 2020–21 年的低点，5 年涨跌就会因起点较低而部分偏高。
- 年均增长率（CAGR）是得出相同总变化的恒定年增长率：(1 + 变化) 的 1 ÷ 年数次方，再减 1。
成交变化从何而来
- 区域的成交变化按迪拜土地局登记类型拆分为期房和现房：各市场近 12 个月的登记成交与此前 12 个月对比，仅当此前 12 个月至少有 20 笔时才给出百分比变化。
- 列出成交笔数变化最大（无论增减）的 3 个项目及其两个时期的笔数。项目按其迪拜土地局项目编号计算；没有项目编号的成交不计入。不给出这些项目的价格。
- 旁边的迪拜拆分按同样方法计算。
毛租金回报率
- 毛租金回报率为新签租约的年租金中位数除以现房成交中位价，两者均取同一户型（物业类型与居室数均相同）近 12 个月的数据，未扣除物业服务费、各项费用及空置期。
- 只有当该户型至少有 10 笔现房成交和 5 笔新签租约时，才显示回报率。有租金但现房成交不足时，表格显示“仅租金”：作为除数的价格所依据的成交过少。
- 页面只显示一个回报率时，取新签租约最多的户型。
净租金回报率
- 净租金回报率为新签租约的年租金中位数减去物业服务费，再除以现房成交中位价，两者均取同一户型（物业类型与居室数均相同）的数据。物业服务费为本区域每平方英尺每年的中位费率乘以该户型现房成交的面积中位数。
- 区域费率为本区域住宅业主协会预算的中位数，每个项目只计一次，取其自身各预算的中位数。采用至少有 10 个项目、且不早于数据日期上一年的最新预算年度；新一年度的预算只有在覆盖上一年度至少 50% 的项目后才计入。若各项目的中间 50% 区间跨度超过 2 倍（第 75 百分位与第 25 百分位之比），则不显示费率。计入本区域楼栋和社区的预算，以及本区域所属主社区的预算；地块、公共区域、酒店客房和酒店式公寓、服务式或品牌住宅以及员工或司机房的预算不计入。
- 公寓和别墅的物业服务费相差很大，因此费率只描述一类：公寓楼，或别墅和联排别墅社区，以占项目至少 75% 的一类为准；另一类的预算不计入。只有该类别的户型才据此计算净租金回报率：公寓绝不会按别墅的中位数计费，别墅也不会按公寓的。若两类都达不到这一比例，区域只显示费率，不显示净租金回报率。在小区域，单个项目仍可能对费率影响较大。
- 净租金回报率仍未扣除空置期、维修、中介费、迪拜土地局费用及按揭成本。业主协会预算不是任何一位业主的账单：它按单元面积分摊，且每年可能变化。
- 区域页面显示有毛租金回报率的户型中出租最多者的净租金回报率，前提是该户型属于区域费率所描述的类别。区域报告列出每种户型和每个项目的净租金回报率；项目公布了自身预算的，按其预算计算。
期房与现房价格
- 期房和现房的中位数涵盖不同的房源：期房大多是竣工前出售的新项目，现房大多位于较老的楼栋。即使没有任何住宅的价格变化，只要构成变化，全部成交的中位数也会变动。
- 因此各页面进行同口径比较：按户型且仅按现房成交计算价格涨跌，按现房价格计算回报率，并在同一户型内计算期房溢价。凡显示全部成交中位数之处都会注明。
价格分布
- 区域报告的价格分布按户型、分现房与期房，列出近 12 个月成交价及每平方英尺价格（AED）的第 10、25、50、75 和 90 百分位。
- 区域页面只显示一个中间 50% 区间：近 12 个月成交最多的户型与市场的每平方英尺价格及总价的第 25 至第 75 百分位，至少需要 10 笔成交。它与区域报告价格分布中的对应一行相同。
- 期房溢价比较同一户型期房与现房的每平方英尺中位价。区域页面列出两个市场各至少有 10 笔成交、且成交最多的户型的溢价；区域报告列出全部户型。同一户型并非同一批楼栋：期房通常较新。
可比成交与价格位置
- 区域报告的可比成交是近 6 个月的登记成交，按项目、户型和市场分组。每组至少需 5 笔成交；不列出任何单笔成交。
- 分组的中间 50% 区间，以及区域按户型和市场的第 10、25、50、75 和 90 百分位，至少需 10 笔成交。
- “价格处于什么位置”工具在读者的浏览器中计算某一价格在这些百分位中的位置。
- 这些是登记成交，不是对任何住宅的估值。
期房到现房：竣工前后
- 对于迪拜土地局项目登记册中自 2021年起竣工的每个已竣工项目，将其住宅在迪拜土地局所记竣工日期后 12 个月内的现房每平方英尺中位价，与竣工前 12 个月内的期房每平方英尺中位价进行对比。
- 只有当数据覆盖竣工日期后完整的 12 个月时，项目才会计入。迪拜土地局记录的是竣工日期，而非实际交房（交钥匙）的日期，且登记册只保留当前的竣工日期。
- 项目须在竣工前后各至少有 10 笔有面积数据的成交才计入。区域数据是其计入项目的中位数，至少需要 5 个项目。
- 同样两个时间窗口内的迪拜市场变动取自迪拜统计中心住宅价格指数（按项目物业类型选用公寓、别墅或总指数），只使用截至数据日期已完整的季度。区域页面将其中位数作为参照列在价格变化旁；区域报告还给出每个项目的价格变化，以及剔除该变动后的中位价格变化。
- 这是历史数据，不是预测：若迪拜价格指数在这两个时间窗口内上涨，价格变化中有一部分是市场本身的变动，区域页面会注明。只计入两侧都有足够成交的项目。
- 迪拜土地局记录不区分开发商自售与转售，两个时间窗口涵盖的房源和户型组合也不同。区域页面显示区域中位数；每个计入项目的变化见区域报告。
供应与供应压力
- 供应按迪拜土地局项目登记册中每个项目的公寓和别墅计数，分为三组：已竣工、在建、规划中或暂停（未开工、待定、已冻结或附条件激活）。
- 供应比为每套已竣工住宅对应的在建或规划住宅套数。区域标签将其与迪拜的供应比对比：低于迪拜的 0.5 倍 为低，高于 1.5 倍 为高，介于两者之间为中等。已竣工住宅少于 500 套时，不显示供应比和标签：少数几个项目就会使其大幅波动。若该区域过去 12 个月的现房住宅成交中位于登记册已竣工项目的不足 50%，也不显示：早于登记册的楼宇不在其中，登记册只计入部分已竣工住宅，供应比会偏高。
- 超过登记竣工日期 5 年仍未竣工的记录视为过时：登记册从未将其关闭，因此不计入上述分组、比率及以下各项数字。
- 未来 24 个月内待竣工的住宅，指登记竣工日期落在此期间内的在建或规划住宅。
- “已过登记竣工日期”的项目，是指登记竣工日期已过、但登记册仍未列为竣工的项目。迪拜土地局会随项目进展修订竣工日期，因此这是登记册中的中性事实，并非对交房情况的判断。
现房周转率
- 周转率是区域内迪拜土地局登记册中已竣工项目近 12 个月的现房住宅成交笔数，除以这些项目的住宅套数（公寓和别墅）。仅使用迪拜土地局数据：不含门户房源。
- 现房成交即迪拜土地局登记类型为“现房”（Existing）的成交：既包括转售，也包括开发商出售的已竣工住宅。早于项目登记册的楼栋中的住宅及其成交不计入。
- 迪拜土地局将部分别墅项目的成交登记为土地成交，即别墅连同其地块一起出售。已竣工且含别墅的项目，如自 2021年起至少有 5 笔现房成交，且其中超过 50% 登记为土地，则其住宅和成交一并不计入，因为这些成交无法与地块成交区分。
- 区域至少有 500 套已竣工住宅和 5 笔计入成交时才给出数据，且计入成交须至少占其现房住宅成交的 50%；上述不计入的别墅项目的土地成交也算在这些现房住宅成交之内。
- 区域报告列出至少有 50 套住宅和 5 笔现房成交的每个已竣工项目，以及自 2021年起每年现房成交与截至年末已竣工住宅之比；若某年 10% 或以上的现房成交发生在登记册所列竣工时间更晚的项目中，该年不显示。
价格区间与 AED 200万及以上的成交
- AED 200万 及以上成交占比，统计近 12 个月成交价达到或高于该价格的住宅成交占全部住宅成交的比例，并与按同样方法计算的迪拜占比并列。至少需 5 笔住宅成交，且住宅成交须至少占该区域 12 个月全部成交的 50%：若迪拜土地局将大部分成交登记为地块或整栋楼（部分别墅连同地块作为土地出售），仅凭住宅成交无法描述该区域。
- 根据 ICP 和 GDRFA Dubai 的规定（规则核对日期：2026年11月5日），AED 200万 是阿联酋面向房地产投资者的 10 年期黄金居留（Golden Residence，即黄金签证）的最低房产总价值。数据只显示登记价格：每份申请由主管部门按其自身条件审批。
- 区域报告的价格区间为：AED 100万 以下、AED 100万 至 AED 200万、AED 200万 至 AED 300万，以及 AED 300万 及以上，分别针对区域、各户型和迪拜；成交少于 5 笔的区间不显示。区域按区间的占比与 AED 200万 及以上成交占比遵循同一规则：若住宅成交不足该区域 12 个月全部成交的 50%，只显示其成交笔数；各户型的区间照常显示。
项目与物业服务费
- 项目状态、施工进度、计划日期和套数均来自迪拜土地局项目登记册。
- 对于在建项目，项目页面给出两个中性数字：迪拜土地局登记册在导出或同步当天显示的施工进度，以及截至数据日期，登记开工日期至登记竣工日期之间已经过去的时间占比。超过登记竣工日期后，该占比会超过 100%。两者都不是对交房情况的判断。
- 若迪拜土地局登记册列出的楼栋多于本站设有页面的楼栋，项目页面会同时给出两个数字。
- 项目开盘价为其首笔期房住宅成交登记后 90 天内期房住宅成交的每平方英尺中位价（AED），并与该项目近 12 个月住宅成交（现房与期房，不含这段时间内的成交）的中位价并列对比，因此一年内开盘的项目只与其之后的成交比较；两边均不计地块和整栋楼。首笔成交早于 2020年3月1日的项目不显示开盘价，因为它可能在数据起始之前就已开盘。两者之间的涨跌按户型逐一计算（类别和居室数，每种户型两边各至少 5 笔），按后期成交加权，只有这些户型覆盖至少 60% 的后期成交时才显示：若直接以中位价对比中位价，以开间为主的开盘对比后期较大户型的成交，会被读作价格下跌。
- 物业服务费为业主协会针对住宅单元的预算，以 AED/平方英尺/年计，不含停车、计量表、储藏、收入及调整项。区域报告列出最多 6 个预算年度的区域中位数，以及每个项目自身的最新预算。
每平方英尺价格偏低标记
- 在最新成交列表中，若一笔成交的每平方英尺价格低于其项目内同一物业类型、居室数和市场近 12 个月中位数的 50%，即被标记。
- 若项目此类成交少于 5 笔，则依次使用该项目同一物业类型和市场的中位数，再使用其所在迪拜土地局区域内同一物业类型、居室数和市场的中位数。没有项目的成交在其所在楼栋内比较。
- 该标记只说明每平方英尺价格与相似成交相差较远；这笔成交仍按迪拜土地局的登记计入所有数据。
挂牌价
- 某房产门户网站上的挂牌价（近 30 天内出现的房源），会与近 12 个月同一市场（期房或现房）、同一户型的登记成交进行比较，且仅在房源与成交各至少 10 个时进行。
- 比较之前，较早的登记价格会按迪拜统计中心的价格指数调整至当前水平。
- 页面显示这些分组的价差中位数，且仅在这些分组至少占该地登记成交的 50% 时显示。任何单条房源、挂牌价或联系方式都不会单独展示。
- 区域报告按细分市场（期房或现房、物业类型及居室数）将一家房产门户网站的挂牌价中位数与登记成交中位价对比，仅在两者各至少 10 个时进行，并列出登记成交的中间 50% 区间。
地点
- 区域指与迪拜土地局所划区域及主社区（master community）相对应的迪拜社区。自 2020年起至少有 20 笔登记成交的区域，才设有独立页面。
- 区域数据涵盖与之匹配的迪拜土地局区域和主社区；与区域本身名称不同的，在区域页面“迪拜土地局登记名称”一栏中列出：迪拜土地局以其中任一名称登记的成交或租约，即计入该区域。迪拜土地局以邻近区域名称登记的社区，则计入该邻近区域。
- 项目指在迪拜土地局登记的项目；其楼栋为迪拜土地局在项目内列明的楼栋。
为何我们的数据与其他来源不同
- 我们统计住宅成交：公寓、别墅、联排别墅、酒店式公寓、住宅用地和整栋住宅楼。媒体和 DXBinteract 等数据面板上的“迪拜成交”总数涵盖所有物业类型，包括商业单位和土地，因此我们的总数约比它们低十分之一。
- 迪拜土地局的“交易”总数还包括抵押和赠与，我们的成交数据不包括。
- 我们核对了 2025 年 1 月至 2026 年 10 月的数据：我们使用的迪拜土地局开放数据与 DXBinteract 每月成交笔数的差异均在 2.6% 以内，与迪拜土地局自身公布的总数也是如此。
- 房产门户显示的是挂牌价：卖方在议价前的期望价格。我们的价格是迪拜土地局登记的实际成交价。凡页面将两者并列之处，都会说明两者相差多少。
- 我们的数据统一截至一个数据日期，即最新一笔登记成交的日期；成交以迪拜土地局登记当日计。按自然月或季度编制的报告，或在当月最后几笔登记之前发布的报告，涵盖的日期有所不同。
- 我们给出至少 5 条记录的中位数。部分报告使用的平均数会被少数特大额成交拉高。
这些数字不代表什么
- 这些数字描述市场，不构成投资建议，也不代表对任何房产的估价。
- 任何页面都不展示个人、联系方式、交易方或单条房源。
- 如需报告数据错误，请通过联系页面告知我们。数据依照迪拜土地局公布的记录：迪拜土地局登记中的错误会一直保留，直至其更正。