Методология

Как мы считаем цифры

Каждая цифра на Skyline Index рассчитана по зарегистрированным записям — по правилам ниже. Если записей для расчёта слишком мало, вместо догадки страница показывает «—».

Смотреть источники данных

Зарегистрированные сделки

Сделки — это зарегистрированные в Земельном департаменте Дубая продажи жилой недвижимости. Ипотека и дарение продажами не считаются и не учитываются.
Сделки дешевле 100 000 AED или дешевле 100 AED за кв. фут не учитываются: продажу доли DLD записывает как продажу всего объекта.
Сделка относится к off-plan или к готовому жилью по типу регистрации, указанному в DLD.
Площадь — та, что указана в DLD, в пересчёте из квадратных метров в квадратные футы. Сделки без площади не входят в расчёт цены за кв. фут.
Жильё — это квартиры, дуплексы, пентхаусы, виллы, таунхаусы и гостиничные апартаменты. Таблицы по числу спален, графики динамики, разброс цен и все медианные цены за кв. фут учитывают только жильё: цена за кв. фут участка или здания целиком — это цена за кв. фут земли или здания, а не жилья. Число сделок района, их объём и его медианная цена учитывают все сделки с жилой недвижимостью, включая участки и здания целиком. Если за 12 месяцев на сделки с жильём приходится меньше 50 % сделок на одном из рынков — готового жилья или off-plan (часть вилл DLD регистрирует вместе с участком, как землю), — страница сообщает, что медианная цена за кв. фут на этом рынке учитывает лишь меньшую часть сделок.
Часть сделок с виллами, в основном в старых комьюнити с виллами, DLD регистрирует с площадью участка, а не виллы, поэтому цена виллы за кв. фут там может быть ценой за кв. фут участка. Порога площади, который отделял бы такие сделки, нет.
Сделка учитывается на дату её регистрации в DLD.

Аренда

Аренда — это новые договоры аренды в DLD, начавшиеся за последние 12 месяцев. Продления и договоры на несколько объектов с одной общей суммой не учитываются.
Аренда при продлении следует прежнему договору и правилам повышения аренды, поэтому мало говорит о сегодняшнем рынке.
Арендная ставка — медианная годовая сумма для типа жилья и числа спален.
Отчёт по району добавляет среднюю половину арендных ставок (от 25-го до 75-го процентиля), аренду за кв. фут, изменение по каждому типу жилья к предыдущим 12 месяцам, изменение аренды при той же структуре для района и для Дубая и аренду за кв. фут за 24 месяца.

Медианы и минимальное число записей

Цены и аренда — это медианы: половина записей выше, половина ниже, поэтому одна нетипичная сделка почти не сдвигает их. При чётном числе сделок или договоров медиана — меньшее из двух средних значений, а не их среднее арифметическое. Для нескольких тысяч записей и более база данных оценивает медиану с точностью до долей процента, поэтому она может оказаться между двумя зарегистрированными значениями.
Для медианы нужно не меньше 5 сделок или договоров; если их меньше, страница показывает «—», а не ноль. Разрыв с ценами предложения считается только по сегментам, где объявлений не меньше 10 и сделок не меньше 10.
Для разброса цен нужно не меньше 10 сделок.
Изменение числа сделок показывается, только если за предыдущие 12 месяцев их было не меньше 20.

Периоды и даты

Цифры охватывают период до самой свежей зарегистрированной сделки в данных — это дата данных: более поздние сделки и договоры аренды в них не входят, а каждая страница указывает эту дату один раз.
«12 месяцев» — это год до этой даты. Изменения сравнивают его с предыдущими 12 месяцами.
Графики динамики показывают последние 36 полных календарных месяцев помесячно. Месяц, в котором меньше 5 сделок, остаётся пустым.
История в отчёте по району строится по календарным годам с 2020 года.
Список проектов ранжирован по числу зарегистрированных сделок за последние 24 месяца.

Изменение цены готового жилья

Изменение за 1 год сравнивает медианную цену готового жилья за кв. фут за последние 12 месяцев с предыдущими 12 месяцами; изменение за 3 года — с 12 месяцами, закончившимися за три года до даты данных.
Оно считается по каждому типу жилья (класс и число спален) и взвешивается по текущему числу сделок с готовым жильём каждого типа, поэтому сдвиг от студий к виллам не выглядит как рост цен.
Тип жилья учитывается, только если в обоих периодах у него не меньше 5 сделок с готовым жильём, а изменение показывается, только если на эти типы приходится не меньше 60 % текущих сделок с готовым жильём. Изменение по Дубаю, которое показано рядом с изменением района, считается так же.
Отчёт по району добавляет изменение за 5 лет — к 12 месяцам, закончившимся за пять лет до даты данных. Пока эта база приходится на минимум цен в Дубае 2020–2021 годов, изменение за 5 лет выглядит большим отчасти из-за точки отсчёта.
Среднегодовой рост (CAGR) — постоянный годовой темп, дающий то же общее изменение: (1 + изменение) в степени 1 ÷ число лет, минус 1.

За счёт чего изменилось число сделок

Изменение числа сделок в районе разбивается по типу регистрации DLD — off-plan и готовое жильё: зарегистрированные сделки на каждом рынке за последние 12 месяцев в сравнении с предыдущими 12 месяцами; изменение в процентах — только если за предыдущие 12 месяцев их было не меньше 20.
Проекты, у которых число сделок изменилось сильнее всего (в любую сторону), приводятся с обоими значениями — первые 3. Проект определяется по номеру проекта DLD; сделка без него не учитывается. Цены по этим проектам не приводятся.
Разбивка по Дубаю, показанная рядом, считается так же.

Валовая доходность

Валовая доходность — это медианная годовая аренда по новым договорам, делённая на медианную цену готового жилья того же типа и с тем же числом спален; обе величины — за последние 12 месяцев. Она рассчитывается до вычета сервисных сборов, комиссий и простоя.
Доходность показывается, только если у типа жилья не меньше 10 сделок с готовым жильём и 5 новых договоров аренды. Если аренда есть, а сделок с готовым жильём меньше, в таблице указано «Только аренда»: цена, на которую делится аренда, опиралась бы на слишком мало сделок.
Если на странице показана одна доходность, это доходность типа жилья с наибольшим числом новых договоров аренды.

Чистая доходность

Чистая доходность — медианная годовая аренда по новым договорам за вычетом сервисного сбора, делённая на медианную цену готового жилья, для одного типа жилья и числа спален. Сервисный сбор — медианная ставка района за кв. фут в год, умноженная на медианную площадь по сделкам с готовым жильём этого типа.
Ставка района — медиана бюджетов ассоциаций собственников жилых комплексов района, где каждый комплекс учтён один раз — по медиане своих бюджетов. Берётся последний бюджетный год, в котором не меньше 10 комплексов и который не старше года, предшествующего дате данных; бюджеты следующего года учитываются, только когда охватывают не меньше 50 % комплексов предыдущего года. Если отношение 75-го процентиля к 25-му превышает 2×, ставка не показывается. Учитываются бюджеты зданий и комплексов района и его собственного мастер-комьюнити; бюджеты участков, общих территорий, гостиничных номеров и гостиничных апартаментов, сервисных или брендированных резиденций, комнат персонала и водителей не учитываются.
Квартиры и виллы платят очень разные сборы, поэтому ставка описывает один класс: многоквартирные здания или комплексы вилл и таунхаусов — тот, на который приходится не меньше 75 % комплексов; бюджеты другого класса не учитываются. Чистая доходность по ней считается только для типов жилья этого класса: к квартире никогда не применяется медиана вилл, а к вилле — медиана квартир. Если ни один класс не набирает этой доли, район показывает ставку, но не чистую доходность. В небольшом районе на неё всё равно может сильно влиять один комплекс.
В чистой доходности по-прежнему не учтены простой, обслуживание, комиссии агентства, сборы DLD и расходы по ипотеке. Бюджет ассоциации собственников — не счёт конкретного собственника: он распределяется по площади помещений и может меняться каждый год.
Страница района показывает чистую доходность самого арендуемого типа жилья, для которого рассчитана валовая доходность, если этот тип относится к классу, который описывает ставка района. В отчёте по району — по каждому типу жилья и по каждому проекту, с собственным бюджетом проекта, если он его публикует.

Цены off-plan и готового жилья

Медианы off-plan и готового жилья охватывают разный фонд: off-plan — в основном новые проекты, продаваемые до завершения, готовое жильё — в основном более старые здания. Медиана всех сделок меняется, когда меняется структура, даже если цена ни одного объекта не изменилась.
Поэтому страницы сравнивают сопоставимое: изменение цены — по типам жилья и только по сделкам с готовым жильём, доходность — к цене готового жилья, наценку off-plan — внутри одного типа жилья. Медиана всех сделок там, где она показана, так и подписана.

Разброс цен

Разброс цен в отчёте по району — это 10-й, 25-й, 50-й, 75-й и 90-й процентили цены и цены за кв. фут по типам жилья, отдельно для готового жилья и off-plan, за последние 12 месяцев.
Страница района показывает одну среднюю половину: от 25-го до 75-го процентиля цены за кв. фут и цены для типа жилья и рынка с наибольшим числом сделок за последние 12 месяцев, если сделок не меньше 10. Это та же строка, что и в разбросе цен в отчёте по району.
Наценка off-plan сравнивает медианную цену за кв. фут off-plan с медианой готового жилья того же типа. Страница района приводит её для типа жилья с наибольшим числом сделок, у которого на каждом рынке не меньше 10 сделок; в отчёте по району — все типы. Тот же тип жилья — не то же здание: жильё off-plan часто новее.

Сопоставимые сделки и место цены

Сопоставимые сделки в отчёте по району — это зарегистрированные сделки за последние 6 мес., сгруппированные по проекту, типу жилья и рынку. В группе должно быть не меньше 5 сделок; отдельные сделки не приводятся.
Для средней половины группы и для 10-го, 25-го, 50-го, 75-го и 90-го процентилей района по типу жилья и рынку нужно не меньше 10 сделок.
Инструмент «Где находится цена» определяет место цены среди этих процентилей прямо в браузере читателя.
Это зарегистрированные сделки, а не оценка какого-либо объекта.

От off-plan к готовому жилью: цены до и после завершения

Для каждого проекта из реестра проектов DLD, завершённого начиная с 2021 года, медианная цена готового жилья за кв. фут по его сделкам с жильём за 12 мес. после даты завершения по DLD сравнивается с медианной ценой off-plan за кв. фут за 12 мес. до неё.
Проект учитывается только тогда, когда данные покрывают полные 12 мес. после даты его завершения. DLD записывает дату завершения, а не день передачи ключей, и реестр хранит только её текущее значение.
Проект учитывается, если с каждой стороны не меньше 10 сделок с указанной площадью. Показатель района — медиана по его учтённым проектам; для неё нужно не меньше 5 таких проектов.
Движение рынка Дубая за те же два периода берётся из индекса цен на жилую недвижимость Статистического центра Дубая (квартиры, виллы или общий индекс — по классу проекта), только по кварталам, завершённым к дате данных. Страница района показывает его медиану рядом с разницей в цене как контекст; отчёт по району также приводит разницу по каждому проекту и медианную разницу с поправкой на это движение.
Это история, а не прогноз: если ценовой индекс Дубая за эти периоды вырос, часть разницы в цене объясняется движением рынка, и страница района об этом сообщает. Учитываются только проекты с достаточным числом сделок с обеих сторон.
Записи DLD не отделяют продажи самого девелопера от перепродаж, а два периода охватывают разные объекты с разным составом по типам. Страница района показывает медиану района; разница в цене по каждому учтённому проекту — в отчёте по району.

Предложение и давление нового строительства

В предложении учитываются квартиры и виллы каждого проекта из реестра проектов DLD в трёх группах: завершённые, строящиеся, в планах или приостановленные (не начатые, в ожидании, замороженные или в условной активации).
Коэффициент нового предложения — число строящихся или запланированных объектов на один готовый. Метка района сравнивает его с коэффициентом Дубая: низкое — меньше 0,5× от дубайского, высокое — больше 1,5×, среднее — между ними. Если готовых объектов меньше 500, не показываются ни коэффициент, ни метка: несколько проектов сильно меняли бы его. Они не показываются и там, где в готовых проектах реестра меньше 50 % продаж готового жилья района за последние 12 месяцев: здания старше реестра в него не входят, поэтому он учитывал бы лишь часть готовых объектов и коэффициент выглядел бы завышенным.
Запись, не завершённая более чем через 5 лет после даты окончания по DLD, считается устаревшей: реестр её так и не закрыл, поэтому она не входит ни в группы, ни в коэффициент, ни в счёт ниже.
Объекты с датой окончания в ближайшие 24 месяца — строящиеся или запланированные объекты, дата окончания которых по реестру DLD попадает в этот срок.
Проект «прошёл дату окончания по DLD», если реестр не отмечает его завершённым, хотя дата окончания уже прошла. DLD пересматривает даты окончания по ходу проектов, так что это нейтральный факт из реестра, а не оценка сдачи.

Оборачиваемость готового жилья

Оборачиваемость — это сделки с готовым жильём за последние 12 месяцев в завершённых проектах района из реестра DLD, делённые на число объектов в этих проектах (квартиры и виллы). Только данные DLD: без объявлений с порталов.
Сделки с готовым жильём — это сделки категории «existing» в DLD: и перепродажи, и продажи девелопером готовых объектов. Объекты в зданиях старше реестра и сделки с ними не учитываются.
Сделки по некоторым проектам вилл DLD регистрирует как продажу земли: вилла продаётся вместе с участком. Завершённый проект с виллами не учитывается — ни его объекты, ни его сделки, — если у него с 2021 года не меньше 5 сделок с готовым жильём и больше 50 % из них зарегистрированы как земля: такие сделки нельзя отличить от продаж участков.
Показатель района рассчитывается, если в нём не меньше 500 готовых объектов и 5 учтённых сделок и если учтённые сделки составляют не меньше 50 % его сделок с готовым жильём (включая продажи земли в исключённых выше проектах вилл).
В отчёте по району — каждый завершённый проект, где не меньше 50 объектов и 5 сделок с готовым жильём, и каждый год с 2021 года в сравнении с объектами, завершёнными к его концу; год не показывается, если на проекты, которые реестр числит завершёнными позже, пришлось 10 % или больше его сделок с готовым жильём.

Ценовые диапазоны и сделки от 2 млн AED

Доля сделок по цене 2 млн AED или выше — это доля сделок с жильём за последние 12 месяцев по этой цене или выше среди всех сделок с жильём; рядом — доля по Дубаю, рассчитанная так же. Нужно не меньше 5 сделок с жильём, и они должны составлять не меньше 50 % всех сделок района за 12 месяцев: если DLD регистрирует большинство сделок как участки или целые здания (часть вилл продаётся вместе с участком, как земля), одни сделки с жильём не описывают район.
2 млн AED — минимальная общая стоимость недвижимости для 10-летней «золотой визы» ОАЭ (Golden Residence) для инвесторов в недвижимость, по данным ICP и GDRFA Dubai (правила проверены 5 ноября 2026 г.). Данные показывают только зарегистрированную цену: каждое заявление власти рассматривают по своим условиям.
Ценовые диапазоны в отчёте по району: до 1 млн AED, от 1 млн AED до 2 млн AED, от 2 млн AED до 3 млн AED и от 3 млн AED — по району, по каждому типу жилья и по Дубаю; диапазон, где меньше 5 сделок, не показывается. Доли района по диапазонам подчиняются тому же правилу, что и доля сделок по цене 2 млн AED или выше: если сделки с жильём составляют меньше 50 % всех сделок района за 12 месяцев, показывается только их число; диапазоны по каждому типу жилья показываются по-прежнему.

Проекты и сервисные сборы

Статус проекта, ход строительства, плановые даты и число объектов берутся из реестра проектов DLD.
Для строящегося проекта страница проекта приводит два нейтральных числа: готовность по DLD в том виде, в каком её показывает реестр на день выгрузки или синхронизации, и долю срока между датами начала и окончания по DLD, прошедшую к дате данных. После даты окончания эта доля превышает 100 %. Ни то ни другое не является суждением о сдаче.
Если в реестре DLD больше зданий, чем страниц здесь, страница проекта приводит оба числа.
Стартовая цена проекта — медиана AED за кв. фут по его сделкам с жильём off-plan за первые 90 дней после регистрации первой из них. Рядом показана медиана его сделок с жильём за последние 12 месяцев (готовое жильё и off-plan) без сделок из этих дней, поэтому проект, стартовавший в течение года, сравнивается только со своими более поздними сделками; участки и целые здания не учитываются ни в одном из периодов. Для проекта, впервые проданного до 1 марта 2020 г., стартовая цена не показывается: он мог стартовать раньше, чем начинаются данные. Изменение между ними считается по каждому типу жилья (класс и число спален, не меньше 5 сделок типа в каждом периоде) с весами по поздним сделкам и показывается, если эти типы охватывают не меньше 60 % из них: при сравнении медианы с медианой старт продаж со студиями рядом с поздними сделками с более крупным жильём выглядел бы как падение цены.
Сервисные сборы — это бюджеты ассоциаций собственников для жилых помещений, в AED за кв. фут в год, без статей на парковку, счётчики, кладовые, доходы и корректировки. Отчёт по району показывает медиану района — до 6 бюджетных лет — и последний собственный бюджет каждого проекта.

Отметка низкой цены за кв. фут

В списках последних сделок сделка отмечается, если её цена за кв. фут меньше 50 % медианы за 12 месяцев для того же типа жилья, числа спален и рынка в её проекте.
Если у проекта меньше 5 таких сделок, берётся его медиана по типу жилья и рынку, затем — медиана для того же типа жилья, числа спален и рынка в его районе DLD. Сделка без проекта сравнивается с другими сделками в своём здании.
Отметка говорит лишь о том, что цена за кв. фут далека от цен похожих сделок; сделка остаётся во всех показателях в том виде, в каком её зарегистрировал DLD.

Цены предложения

Цены предложения с портала недвижимости (объявления за последние 30 дней) сравниваются с зарегистрированными сделками за последние 12 месяцев на том же рынке, того же типа жилья и с тем же числом спален — только если с каждой стороны не меньше 10 записей.
Перед сравнением прошлые цены сделок приводятся к сегодняшнему уровню по индексу цен Статистического центра Дубая.
Страница показывает медианный разрыв по этим группам, только если на них приходится не меньше 50 % зарегистрированных сделок этого района, проекта или здания. Отдельные объявления, цены предложения и контакты не показываются никогда.
Отчёт по району сопоставляет медианную цену предложения на портале недвижимости с медианной ценой зарегистрированных сделок в каждом сегменте (рынок, тип жилья и число спален), где и объявлений, и сделок не меньше 10, — рядом со средней половиной зарегистрированных цен.

Районы, проекты и здания

Районы — это комьюнити Дубая, сопоставленные с районами и мастер-комьюнити DLD. Район получает собственную страницу, когда у него набирается не меньше 20 зарегистрированных сделок с 2020 года.
Показатели района охватывают сопоставленные с ним районы и мастер-комьюнити DLD; если их названия отличаются от названия района, они перечислены на его странице в строке «В реестре DLD». Сделка или договор аренды учитываются, если DLD записывает их под одним из этих названий. Комьюнити, которое DLD относит к соседнему району, учитывается там.
Проекты — это проекты, зарегистрированные в DLD; их здания — те, что DLD указывает в составе проекта.

Почему наши цифры отличаются от других источников

Мы считаем сделки с жилой недвижимостью: квартиры, виллы, таунхаусы, гостиничные апартаменты, жилые участки и жилые здания целиком. Общие цифры «продаж в Дубае» в прессе и на дашбордах вроде DXBinteract включают все типы недвижимости, в том числе коммерческие помещения и землю, поэтому наши итоги примерно на десятую часть ниже.
В итоговые «транзакции» DLD входят также ипотека и дарение; в наши сделки — нет.
При проверке за январь 2025 — октябрь 2026 года открытые данные DLD, которые мы используем, расходились с числом сделок по данным DXBinteract не более чем на 2,6 % в каждом месяце, как и с итогами, которые публикует сам DLD.
Порталы недвижимости показывают цены предложения — на что рассчитывают продавцы до торга. Наши цены — то, что DLD зарегистрировал как уплаченное. Где страница сравнивает их, она указывает разницу.
Наши цифры охватывают период до одной даты данных — самой свежей зарегистрированной сделки, а сделка учитывается в день её регистрации в DLD. Отчёты за календарный месяц или квартал, а также опубликованные до последних регистраций месяца, охватывают другие дни.
Мы приводим медианы не менее чем по 5 записям. Средние значения, которые используют некоторые отчёты, завышаются несколькими очень крупными сделками.

Что эти цифры не означают

Цифры описывают рынок. Это не инвестиционная рекомендация и не профессиональная оценка какой-либо недвижимости.
Ни на одной странице нет людей, контактов, сторон сделок или отдельных объявлений.
Чтобы сообщить об ошибке в цифре, напишите нам со страницы контактов. Цифры следуют записям Земельного департамента Дубая в опубликованном виде: ошибка в реестре DLD остаётся, пока DLD её не исправит.