区域概况
Liwan 利万 · Liwan 1 · 迪拜 · 房价与租金
截至 2026年11月4日的 12 个月内，同口径户型的现房每平方米价格上涨 16.3%（迪拜 +6.4%），登记成交减少 3.2%，降至 1,151 笔。近 3 个月，同口径户型的现房每平方米价格比上年同期高 12.3%（迪拜 +1.6%）。
迪拜土地局登记名称：Liwan1、Liwan2
数据截至 2026年11月4日
- 现房中位价
- AED 10,764
- 每平方米
价格涨跌 现房 · 相同户型
| 3 个月 | 1 年 | 3 年 | |
|---|---|---|---|
| Liwan | +12.3% | +16.3% | +104.6% |
| 迪拜 | +1.6% | +6.4% | +31.6% |
3 个月：对比上年同期 3 个月
价格涨跌
现房每平方米中位价的涨跌幅度。按户型（物业类型和居室数）逐一计算，并按各户型当前的成交量加权，因此从开间转向别墅的结构变化不会被误读为价格变动。
3 个月：近 3 个月对比上年同期，因此能更早看出市场转向。1 年：近 12 个月对比之前 12 个月。3 年：近 12 个月对比三年前结束的 12 个月。
迪拜：用同样方法计算的全迪拜涨跌，供对照本区域。
5 年：区域报告另含 5 年涨跌及年均增长率。
某户型须在两个时段各有至少 5 笔现房成交才计入。参与比较的户型占现房成交的比例：3 个月 97% · 1 年 100% · 3 年 100%。
- 登记成交量
- 1,151
- 近 12 个月
近 12 个月，迪拜土地局在 Liwan 共登记 1,151 笔成交，总额 AED 12.7亿。成交量较前 12 个月下降 3.2%。期房中位价为 15,382 AED/平方米，现房中位价为 10,764 AED/平方米。
来源：迪拜土地局开放数据（依据 Dubai Data 开放数据许可发布于 Dubai Data）：登记成交与新签租约。中位数均基于至少 5 笔交易。挂牌价为房产门户网站房源的汇总数据。
Liwan 1价格走势
登记成交中位价（AED/平方米）
- 现房（登记成交）
- 期房（登记成交）
查看数据表
| 月份 | 现房（登记成交） | 期房（登记成交） |
|---|---|---|
| 2023年11月 | 6,006 AED/平方米 21 笔成交 | — |
| 2023年12月 | 6,415 AED/平方米 14 笔成交 | 11,302 AED/平方米 14 笔成交 |
| 2024年1月 | 6,458 AED/平方米 32 笔成交 | 13,444 AED/平方米 49 笔成交 |
| 2024年2月 | 6,265 AED/平方米 24 笔成交 | 13,078 AED/平方米 73 笔成交 |
| 2024年3月 | 6,189 AED/平方米 31 笔成交 | 11,571 AED/平方米 53 笔成交 |
| 2024年4月 | 6,340 AED/平方米 30 笔成交 | 11,087 AED/平方米 34 笔成交 |
| 2024年5月 | 7,018 AED/平方米 30 笔成交 | 13,552 AED/平方米 30 笔成交 |
| 2024年6月 | 9,139 AED/平方米 36 笔成交 | 13,143 AED/平方米 10 笔成交 |
| 2024年7月 | 9,677 AED/平方米 70 笔成交 | 12,497 AED/平方米 6 笔成交 |
| 2024年8月 | 9,149 AED/平方米 44 笔成交 | 9,580 AED/平方米 20 笔成交 |
| 2024年9月 | 7,535 AED/平方米 44 笔成交 | 9,924 AED/平方米 10 笔成交 |
| 2024年10月 | 7,793 AED/平方米 61 笔成交 | 11,065 AED/平方米 42 笔成交 |
| 2024年11月 | 7,535 AED/平方米 44 笔成交 | 11,377 AED/平方米 18 笔成交 |
| 2024年12月 | 7,987 AED/平方米 38 笔成交 | 10,732 AED/平方米 59 笔成交 |
| 2025年1月 | 7,040 AED/平方米 29 笔成交 | 10,656 AED/平方米 36 笔成交 |
| 2025年2月 | 7,599 AED/平方米 31 笔成交 | 11,464 AED/平方米 13 笔成交 |
| 2025年3月 | 9,332 AED/平方米 55 笔成交 | 11,905 AED/平方米 25 笔成交 |
| 2025年4月 | 10,129 AED/平方米 59 笔成交 | 12,260 AED/平方米 45 笔成交 |
| 2025年5月 | 8,428 AED/平方米 45 笔成交 | 12,841 AED/平方米 34 笔成交 |
| 2025年6月 | 8,471 AED/平方米 46 笔成交 | 15,403 AED/平方米 72 笔成交 |
| 2025年7月 | 9,096 AED/平方米 49 笔成交 | 14,521 AED/平方米 117 笔成交 |
| 2025年8月 | 11,194 AED/平方米 49 笔成交 | 15,457 AED/平方米 28 笔成交 |
| 2025年9月 | 10,452 AED/平方米 40 笔成交 | 12,798 AED/平方米 88 笔成交 |
| 2025年10月 | 10,764 AED/平方米 52 笔成交 | 15,801 AED/平方米 38 笔成交 |
| 2025年11月 | 9,526 AED/平方米 36 笔成交 | 14,262 AED/平方米 88 笔成交 |
| 2025年12月 | 9,688 AED/平方米 39 笔成交 | 17,029 AED/平方米 209 笔成交 |
| 2026年1月 | 9,537 AED/平方米 62 笔成交 | 12,981 AED/平方米 75 笔成交 |
| 2026年2月 | 9,881 AED/平方米 45 笔成交 | 14,725 AED/平方米 28 笔成交 |
| 2026年3月 | 11,248 AED/平方米 52 笔成交 | 15,629 AED/平方米 49 笔成交 |
| 2026年4月 | 8,816 AED/平方米 49 笔成交 | 13,918 AED/平方米 13 笔成交 |
| 2026年5月 | 9,343 AED/平方米 21 笔成交 | 14,973 AED/平方米 26 笔成交 |
| 2026年6月 | 11,141 AED/平方米 31 笔成交 | 14,693 AED/平方米 22 笔成交 |
| 2026年7月 | 10,010 AED/平方米 37 笔成交 | 15,069 AED/平方米 29 笔成交 |
| 2026年8月 | 8,525 AED/平方米 20 笔成交 | 14,919 AED/平方米 6 笔成交 |
| 2026年9月 | 9,063 AED/平方米 28 笔成交 | 14,305 AED/平方米 19 笔成交 |
| 2026年10月 | 10,764 AED/平方米 160 笔成交 | 13,821 AED/平方米 13 笔成交 |
成交变化从何而来
近 12 个月的登记成交与此前 12 个月对比，按迪拜土地局登记类型划分，并与全迪拜并列。
- 期房-13.4%期房成交减少 13.4%，从 618 笔降至 535 笔。迪拜：-10.3%
- 现房+7.9%现房成交增加 7.9%，从 571 笔增至 616 笔。迪拜：-27.8%
成交笔数变化最大的项目
- Qpoint Liwan-Plot R062160 笔成交，此前为 0 笔
- Empire Lakeviews327 笔成交，此前为 240 笔
- Karma4 笔成交，此前为 84 笔
这是登记成交笔数，不是价格：项目的成交笔数取决于其开盘节奏和剩余可售房源。
Liwan 1各户型售价与租金
公寓 · 开间
- 现房中位价
- AED 52万
- 年租金中位数
- AED 4.2万
- 毛租金回报率
- 8.1%
公寓 · 1 居室
- 现房中位价
- AED 79万
- 年租金中位数
- AED 5.5万
- 毛租金回报率
- 7%
公寓 · 2 居室
- 现房中位价
- AED 134万
- 年租金中位数
- AED 7.8万
- 毛租金回报率
- 5.8%
公寓 · 3 居室
- 现房中位价
- AED 125万
- 年租金中位数
- AED 9.3万
- 毛租金回报率
- 7.4%
别墅或联排别墅 · 2 居室
- 现房中位价
- —
- 年租金中位数
- AED 8.5万
- 毛租金回报率
- 仅租金
别墅或联排别墅 · 3 居室
- 现房中位价
- —
- 年租金中位数
- AED 11.6万
- 毛租金回报率
- 仅租金
别墅或联排别墅 · 5 居室
- 现房中位价
- —
- 年租金中位数
- AED 21万
- 毛租金回报率
- 仅租金
近 12 个月。各中位数均基于至少 5 笔登记成交或新签租约；全部成交的中位价同时包含现房与期房。毛租金回报率为新签年租金中位数除以现房中位价，仅在该户型至少有 10 笔现房成交和 5 笔新签租约时显示（否则显示“仅租金”），未扣除物业服务费及其他费用。
- 物业服务费中位数
- 137 AED/平方米每年 · 2026年 33 个项目业主协会预算的中位数公寓楼的预算；别墅和联排别墅的预算不计入。
扣除物业服务费后
公寓 · 1 居室净租金回报率：扣除本区域物业服务费中位数（2026年，每年每平方米 AED 137，基于 33 个项目的预算）后为 5.7%。毛租金回报率：7%。
净租金回报率已从租金中扣除物业服务费，但仍未扣除空置期、维修、中介费、迪拜土地局费用及按揭成本；业主协会预算也不等同于任何一位业主的实际账单。 净租金回报率的计算方法
各户型、各项目的净租金回报率见区域报告期房还是现房
同户型期房溢价
公寓 · 1 居室：近 12 个月，期房每平方米成交价比现房高 37.8%（14,833 AED/平方米 对 10,764 AED/平方米，分别为 257 笔和 356 笔成交的中位数）。
同一户型，但并非同一批楼栋：期房通常较新，因此这一差距并非对转售价格的预测。不构成投资建议。
价格的中间 50% 区间
公寓 · 1 居室 · 现房成交的中间 50% 区间：每平方米 AED 8,245–10,775（总价 AED 550,000–896,000），近 12 个月 356 笔成交。各户型的完整价格分布见区域报告。
这些成交中四分之一低于该区间，四分之一高于该区间。登记成交，并非估值。
未来供应
2,097
在建或规划中的住宅，分布于 13 个项目
- 已竣工4,917 套55 个项目
- 在建1,350 套7 个项目
- 规划中或暂停747 套6 个项目
- 每套已竣工住宅对应的在建及规划住宅
- 0.43 倍与迪拜整体（1.17 倍）相比，供应压力低
- 未来 24 个月内待竣工的住宅
- 1,295在建或规划中，登记竣工日期在此期间内
2 个项目（104 套住宅）已过登记竣工日期。
逐个项目的交房时间表见区域报告数据来自迪拜土地局本区域的项目登记册，计入公寓和别墅。超过登记竣工日期 5 年仍未竣工的记录视为过时，不予计入。
近 12 个月现房周转率
6.5%
本区域在迪拜土地局项目登记册中已竣工的项目共有 4,917 套住宅，近 12 个月的现房成交（322 笔）相当于其中的 6.5%。迪拜：7.2%。
现房成交既包括转售，也包括开发商出售的已竣工住宅。早于迪拜土地局项目登记册的楼栋，以及迪拜土地局将大部分成交登记为土地的别墅项目，其住宅和成交均不计入。仅使用迪拜土地局数据。
AED 200万及以上的成交
2.1%
近 12 个月本区域 2.1% 的住宅成交价格为 AED 200万 或以上（1,145 笔中的 24 笔）。迪拜：32.9%。
根据 ICP 和 GDRFA Dubai 的规定（规则核对日期：2026年11月5日），AED 200万 是阿联酋面向房地产投资者的 10 年期黄金居留（Golden Residence，即黄金签证）的最低房产总价值。此统计仅显示登记成交价格；每份申请由主管部门按其自身条件审批，例如业主所占份额、价值的认证方式以及房产的融资方式。
近 12 个月的住宅成交，所有户型合计。区域报告列出按户型划分的全部价格区间。
Liwan 1 的项目
浏览全部项目Liwan 1最新登记成交
| 日期 | 项目 | 户型 | 面积 | 成交价 | AED/平方米 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年11月4日 | Empire Lakeviews | 公寓 · 1 居室 · 期房 | 70 平方米 | AED 1,299,777 | 18,557 |
| 2026年11月3日 | Wavez Residence | 公寓 · 开间 · 现房 | 38 平方米 | AED 460,000 | 12,163 |
| 2026年11月2日 | Qpoint Liwan-Plot R062Garden Living | 公寓 · 2 居室 · 现房 | 172 平方米 | AED 1,848,160 | 10,764 |
| 2026年11月2日 | Qpoint Liwan-Plot R062Garden Living | 公寓 · 2 居室 · 现房 | 159 平方米 | AED 1,708,990 | 10,764 |
| 2026年11月2日 | Qpoint Liwan-Plot R062Garden Living | 公寓 · 2 居室 · 现房 | 156 平方米 | AED 1,681,110 | 10,764 |
| 2026年11月2日 | Qpoint Liwan-Plot R062Garden Living | 公寓 · 3 居室 · 现房 | 155 平方米 | AED 1,669,370 | 10,764 |
| 2026年11月2日 | Qpoint Liwan-Plot R062Garden Living | 公寓 · 2 居室 · 现房 | 141 平方米 | AED 1,520,400 | 10,764 |
| 2026年11月2日 | Reem by vision | 公寓 · 2 居室 · 期房 | 110 平方米 | AED 1,450,000 | 13,175 |
| 2026年11月2日 | Qpoint Liwan-Plot R062Garden Living | 公寓 · 2 居室 · 现房 | 133 平方米 | AED 1,433,650 | 10,764 |
| 2026年11月2日 | Qpoint Liwan-Plot R062Garden Living | 公寓 · 2 居室 · 现房 | 129 平方米 | AED 1,392,530 | 10,764 |
2026年11月4日
公寓1 居室期房70 平方米
AED 1,299,77718,557 AED/平方米
2026年11月3日
公寓开间现房38 平方米
AED 460,00012,163 AED/平方米
2026年11月2日
公寓2 居室现房172 平方米
Garden LivingAED 1,848,16010,764 AED/平方米
2026年11月2日
公寓2 居室现房159 平方米
Garden LivingAED 1,708,99010,764 AED/平方米
2026年11月2日
公寓2 居室现房156 平方米
Garden LivingAED 1,681,11010,764 AED/平方米
2026年11月2日
公寓3 居室现房155 平方米
Garden LivingAED 1,669,37010,764 AED/平方米
2026年11月2日
公寓2 居室现房141 平方米
Garden LivingAED 1,520,40010,764 AED/平方米
2026年11月2日
公寓2 居室期房110 平方米
AED 1,450,00013,175 AED/平方米
2026年11月2日
公寓2 居室现房133 平方米
Garden LivingAED 1,433,65010,764 AED/平方米
2026年11月2日
公寓2 居室现房129 平方米
Garden LivingAED 1,392,53010,764 AED/平方米
挂牌价与成交价对比
- 房产门户挂牌价6.6%高于登记成交价3 个细分市场的价差中位数
房产门户挂牌价按细分市场（期房或现房、物业类型及居室数均相同）与登记成交对比，仅在至少有 10 条房源和 10 笔成交时计算。不展示任何单条房源。
Liwan 常见问题
Liwan 每平方米价格是多少？
截至 2026年11月4日的 12 个月内，现房登记成交中位价为 10,764 AED/平方米，期房为 15,382 AED/平方米。两个中位价均混合了不同户型。
过去一年 Liwan 的价格和成交有何变化？
截至 2026年11月4日的 12 个月内，同口径户型的现房每平方米价格上涨 16.3%（迪拜 +6.4%），登记成交减少 3.2%，降至 1,151 笔。近 3 个月，同口径户型的现房每平方米价格比上年同期高 12.3%（迪拜 +1.6%）。
Liwan 的租金回报率是多少？
公寓 · 1 居室净租金回报率：扣除本区域物业服务费中位数（2026年，每年每平方米 AED 137，基于 33 个项目的预算）后为 5.7%。毛租金回报率：7%。租金和价格取自截至 2026年11月4日的 12 个月。净租金回报率已从租金中扣除物业服务费，但仍未扣除空置期、维修、中介费、迪拜土地局费用及按揭成本；业主协会预算也不等同于任何一位业主的实际账单。
Liwan 的物业服务费是多少？
本区域 2026年的物业服务费中位数为每年每平方米 AED 137，基于 33 个项目的业主协会预算。 公寓楼的预算；别墅和联排别墅的预算不计入。
Liwan 有多少在建或规划中的住宅？
截至 2026年11月4日，迪拜土地局项目登记册列有 Liwan 在建或规划中的住宅 2,097 套，其中 1,295 套所在项目的登记竣工日期在未来 24 个月内。登记竣工日期是迪拜土地局登记册中的日期，并非交房预测。
这些数据来自哪里？
数据来自迪拜土地局开放数据（发布于 Dubai Data），截至 2026年11月4日：登记成交、新签租约和项目登记册。这些是登记成交数据，并非估值，也不构成投资建议。
买房还是租房？
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