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区域概况

Nad Al Sheba 纳德谢巴 · Nad Al Sheba Gardens · 迪拜 · 房价与租金

截至 2026年11月4日的 12 个月内，登记成交增加 11.3%，达到 158 笔。

迪拜土地局登记名称：Nad Al Sheba Gardens、Nad Al Shiba、Nad Al Shiba Fourth、Nad Al Shiba Second、Nad Al Shiba Third

Nad Al Sheba 完整区域报告

1、3、5 年价格涨幅，分户型租金，物业费与净收益，可比成交及全部项目排名，附 PDF。

购买报告 · AED 99 先阅读免费样例

数据截至 2026年11月4日

现房中位价
AED 18,718
每平方米
登记成交量
158
近 12 个月
Nad Al Sheba
照片: Hamad Nazwan · CC BY-SA 4.0

近 12 个月，迪拜土地局在 Nad Al Sheba 共登记 158 笔成交，总额 AED 7亿。成交量较前 12 个月增长 11.3%。期房中位价为 21,054 AED/平方米，现房中位价为 18,718 AED/平方米。

来源：迪拜土地局开放数据（依据 Dubai Data 开放数据许可发布于 Dubai Data）：登记成交与新签租约。中位数均基于至少 5 笔交易。挂牌价为房产门户网站房源的汇总数据。

Nad Al Sheba Gardens价格走势

登记成交中位价（AED/平方米）

别墅及联排别墅登记成交的每平方米中位价，按月统计。成交少于 5 笔的月份留空。
查看数据表
月份 期房（登记成交）
2023年11月 — 1 笔成交
2023年12月 — 1 笔成交
2024年1月 23,745 AED/平方米 12 笔成交
2024年2月 23,412 AED/平方米 9 笔成交
2024年3月 — 1 笔成交
2024年4月 — 1 笔成交
2024年5月 — 2 笔成交
2024年6月 22,798 AED/平方米 17 笔成交
2024年7月 23,777 AED/平方米 163 笔成交
2024年8月 25,101 AED/平方米 53 笔成交
2024年9月 25,672 AED/平方米 12 笔成交
2024年10月 25,575 AED/平方米 7 笔成交
2024年11月 — 2 笔成交
2024年12月 — 4 笔成交
2025年1月 — 3 笔成交
2025年2月 — 3 笔成交
2025年3月 — 3 笔成交
2025年4月 — 3 笔成交
2025年5月 — 2 笔成交
2025年6月 — 2 笔成交
2025年7月 — 2 笔成交
2025年8月 — 4 笔成交
2025年9月 27,200 AED/平方米 7 笔成交
2025年10月 20,710 AED/平方米 6 笔成交
2025年11月 — 3 笔成交
2025年12月 — 3 笔成交
2026年1月 — 3 笔成交
2026年2月 18,923 AED/平方米 5 笔成交
2026年3月 22,540 AED/平方米 5 笔成交
2026年4月 — 2 笔成交
2026年5月 29,149 AED/平方米 5 笔成交
2026年6月 — 4 笔成交
2026年7月 — 1 笔成交
2026年8月 — 3 笔成交
2026年9月 24,531 AED/平方米 11 笔成交
2026年10月 22,034 AED/平方米 5 笔成交

成交变化从何而来

近 12 个月的登记成交与此前 12 个月对比，按迪拜土地局登记类型划分，并与全迪拜并列。

  • 期房+7.9%期房成交增加 7.9%，从 126 笔增至 136 笔。迪拜：-10.3%
  • 现房22现房成交 22 笔，此前 12 个月为 16 笔。迪拜：-27.8%

成交笔数变化最大的项目

  1. Solcasa Residence6 笔成交，此前为 42 笔
  2. La Vue Parc21 笔成交，此前为 4 笔
  3. Celia gardens18 笔成交，此前为 1 笔

这是登记成交笔数，不是价格：项目的成交笔数取决于其开盘节奏和剩余可售房源。 计算方法

Nad Al Sheba Gardens各户型售价与租金

  • 公寓 · 开间

    现房中位价
    —
    年租金中位数
    AED 5.2万
    毛租金回报率
    仅租金

  • 公寓 · 1 居室

    现房中位价
    —
    年租金中位数
    AED 7.8万
    毛租金回报率
    仅租金

  • 公寓 · 2 居室

    现房中位价
    —
    年租金中位数
    AED 13万
    毛租金回报率
    仅租金

  • 公寓 · 4 居室

    现房中位价
    —
    年租金中位数
    AED 22万
    毛租金回报率
    仅租金

  • 别墅或联排别墅 · 3 居室

    现房中位价
    AED 680万
    年租金中位数
    AED 30万
    毛租金回报率
    仅租金

  • 别墅或联排别墅 · 4 居室

    现房中位价
    —
    年租金中位数
    AED 27万
    毛租金回报率
    仅租金

  • 别墅或联排别墅 · 5 居室

    现房中位价
    —
    年租金中位数
    AED 38万
    毛租金回报率
    仅租金

  • 别墅或联排别墅 · 6 居室

    现房中位价
    —
    年租金中位数
    AED 53万
    毛租金回报率
    仅租金

  • 别墅或联排别墅 · 7 居室

    现房中位价
    —
    年租金中位数
    AED 90万
    毛租金回报率
    仅租金

近 12 个月。各中位数均基于至少 5 笔登记成交或新签租约；全部成交的中位价同时包含现房与期房。毛租金回报率为新签年租金中位数除以现房中位价，仅在该户型至少有 10 笔现房成交和 5 笔新签租约时显示（否则显示“仅租金”），未扣除物业服务费及其他费用。

期房还是现房

价格的中间 50% 区间

别墅或联排别墅 · 3 居室 · 期房成交的中间 50% 区间：每平方米 AED 20,796–27,749（总价 AED 5,000,000–6,130,000），近 12 个月 50 笔成交。各户型的完整价格分布见区域报告。

这些成交中四分之一低于该区间，四分之一高于该区间。登记成交，并非估值。 计算方法

未来供应

899

在建或规划中的住宅，分布于 8 个项目

  • 已竣工404 套5 个项目
  • 在建899 套8 个项目
每套已竣工住宅对应的在建及规划住宅
—登记册中的已竣工住宅太少，无法比较
未来 24 个月内待竣工的住宅
46在建或规划中，登记竣工日期在此期间内

4 个项目（406 套住宅）已过登记竣工日期。

逐个项目的交房时间表见区域报告

数据来自迪拜土地局本区域的项目登记册，计入公寓和别墅。超过登记竣工日期 5 年仍未竣工的记录视为过时，不予计入。

AED 200万及以上的成交

58.6%

近 12 个月本区域 58.6% 的住宅成交价格为 AED 200万 或以上（152 笔中的 89 笔）。迪拜：32.9%。

根据 ICP 和 GDRFA Dubai 的规定（规则核对日期：2026年11月5日），AED 200万 是阿联酋面向房地产投资者的 10 年期黄金居留（Golden Residence，即黄金签证）的最低房产总价值。此统计仅显示登记成交价格；每份申请由主管部门按其自身条件审批，例如业主所占份额、价值的认证方式以及房产的融资方式。

近 12 个月的住宅成交，所有户型合计。区域报告列出按户型划分的全部价格区间。 计算方法

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Nad Al Sheba Gardens 的项目

浏览全部项目
  1. Solcasa Residence近 24 个月成交 48 笔
  2. The Roof Residence近 24 个月成交 45 笔
  3. Nad Al Sheba Gardens Phase 3近 24 个月成交 39 笔
  4. Nad AL Sheba Gardens Phase 4近 24 个月成交 26 笔
  5. La Vue Parc近 24 个月成交 25 笔
  6. Ethan近 24 个月成交 23 笔
  7. Nad Al Sheba Gardens Phase 5近 24 个月成交 21 笔
  8. Celia gardens近 24 个月成交 19 笔
区域内全部项目的排名见区域报告

Nad Al Sheba Gardens最新登记成交

  • 2026年10月29日

    Nad Al Sheba Gardens Phase 3

    别墅3 居室期房175 平方米

    AED 4,900,00027,997 AED/平方米

  • 2026年10月28日

    Celia gardens

    公寓1 居室现房78 平方米

    AED 1,759,80022,497 AED/平方米

  • 2026年10月21日

    Solcasa Residence

    公寓2 居室期房124 平方米

    AED 2,400,00019,289 AED/平方米

  • 2026年10月14日

    La Vue Parc

    公寓2 居室期房135 平方米

    AED 3,072,00022,690 AED/平方米

  • 2026年10月9日

    Nad AL Sheba Gardens Phase 4

    别墅3 居室期房384 平方米

    AED 6,550,00017,061 AED/平方米

  • 2026年10月7日

    Nad Al Sheba Gardens Phase 5

    别墅3 居室期房263 平方米

    AED 5,800,00022,034 AED/平方米

  • 2026年10月2日

    Nad Al Sheba Gardens Phase 5

    别墅3 居室期房182 平方米

    AED 5,200,00028,567 AED/平方米

  • 2026年10月1日

    Nad Al Sheba Gardens Phase 6

    别墅3 居室期房264 平方米

    AED 5,500,00020,850 AED/平方米

  • 2026年9月28日

    Nad Al Sheba Gardens Phase 3

    别墅3 居室期房332 平方米

    AED 6,550,00019,741 AED/平方米

  • 2026年9月28日

    Nad AL Sheba Gardens Phase 4

    别墅3 居室期房292 平方米

    AED 5,950,00020,387 AED/平方米

查看 Nad Al Sheba 全部最新成交

挂牌价与成交价对比

  • 房产门户挂牌价34.3%高于登记成交价3 个细分市场的价差中位数

房产门户挂牌价按细分市场（期房或现房、物业类型及居室数均相同）与登记成交对比，仅在至少有 10 条房源和 10 笔成交时计算。不展示任何单条房源。

Nad Al Sheba 常见问题

Nad Al Sheba 每平方米价格是多少？

截至 2026年11月4日的 12 个月内，现房登记成交中位价为 18,718 AED/平方米，期房为 21,054 AED/平方米。两个中位价均混合了不同户型。

过去一年 Nad Al Sheba 的价格和成交有何变化？

截至 2026年11月4日的 12 个月内，登记成交增加 11.3%，达到 158 笔。

Nad Al Sheba 有多少在建或规划中的住宅？

截至 2026年11月4日，迪拜土地局项目登记册列有 Nad Al Sheba 在建或规划中的住宅 899 套，其中 46 套所在项目的登记竣工日期在未来 24 个月内。登记竣工日期是迪拜土地局登记册中的日期，并非交房预测。

这些数据来自哪里？

数据来自迪拜土地局开放数据（发布于 Dubai Data），截至 2026年11月4日：登记成交、新签租约和项目登记册。这些是登记成交数据，并非估值，也不构成投资建议。

买房还是租房？

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