Bölge profili
Business Bay Dubai · emlak fiyatları ve kiraları
4 Kasım 2026 itibarıyla son 12 ayda aynı konut tiplerinde hazır konutların ft² başına fiyatı %3,9 arttı (Dubai +%6,4) ve kayıtlı satış sayısı %53,1 azalarak 5.658 oldu. Son 3 ayda aynı konut tiplerinde hazır konutların ft² başına fiyatı bir yıl önceki aynı aylardan %2,8 düşüktü (Dubai +%1,6).
- Hazır konut medyan fiyatıft² başına
- 1.858 AED
- Hazır konut fiyatı, 1 yıllık değişimAynı konut tipleri, n ≥ 5 · hazır satışların %100 kadarı
- +%3,9 Dubai +%6,4
- Hazır konut fiyatı, son 3 ayBir yıl önceki aynı aylara göre · hazır satışların %100 kadarı
- -%2,8 Dubai +%1,6
- Hazır konut fiyatı, 3 yıllık değişimAynı konut tipleri, n ≥ 5 · hazır satışların %100 kadarı
- +%23,2 Dubai +%31,6
- Kayıtlı satışlarSon 12 ay
- 5.658
Veriler 4 Kasım 2026 itibarıyla
Dubai Tapu Dairesi, son 12 ayda Business Bay için toplam 17,2 Mr AED değerinde 5.658 satış kaydetti. Satış sayısı önceki 12 aydakinden %53,1 daha düşüktü. Medyan fiyat projeden satışlarda 2.707 AED/ft², hazır konutlarda 1.858 AED/ft² oldu.
Kaynak: Dubai Data’da Dubai Data Açık Veri Lisansı kapsamında yayımlanan Dubai Tapu Dairesi (DLD) açık verileri; kayıtlı satışlar ve yeni kira sözleşmeleri. Medyanlar en az 5 işleme dayanır. İlan fiyatları, bir emlak portalındaki ilanlardan toplu olarak derlenir.
Business Bay: fiyatların seyri
Kayıtlı satışlarda medyan fiyat, ft² başına AED
- Hazır (kayıtlı satışlar)
- Projeden (kayıtlı satışlar)
Rakamları görün
| Ay | Hazır (kayıtlı satışlar) | Projeden (kayıtlı satışlar) |
|---|---|---|
| Kas 2023 | 1.655 AED/ft² 301 satış | 2.270 AED/ft² 475 satış |
| Ara 2023 | 1.919 AED/ft² 347 satış | 2.256 AED/ft² 525 satış |
| Oca 2024 | 2.038 AED/ft² 377 satış | 2.261 AED/ft² 553 satış |
| Şub 2024 | 1.735 AED/ft² 301 satış | 2.424 AED/ft² 410 satış |
| Mar 2024 | 1.874 AED/ft² 320 satış | 2.598 AED/ft² 435 satış |
| Nis 2024 | 1.623 AED/ft² 245 satış | 2.604 AED/ft² 382 satış |
| May 2024 | 1.631 AED/ft² 326 satış | 2.732 AED/ft² 634 satış |
| Haz 2024 | 1.729 AED/ft² 277 satış | 2.730 AED/ft² 778 satış |
| Tem 2024 | 1.641 AED/ft² 284 satış | 2.681 AED/ft² 777 satış |
| Ağu 2024 | 1.746 AED/ft² 231 satış | 2.877 AED/ft² 349 satış |
| Eyl 2024 | 1.727 AED/ft² 244 satış | 2.704 AED/ft² 374 satış |
| Eki 2024 | 1.924 AED/ft² 358 satış | 2.708 AED/ft² 588 satış |
| Kas 2024 | 1.787 AED/ft² 235 satış | 2.524 AED/ft² 435 satış |
| Ara 2024 | 1.742 AED/ft² 259 satış | 2.306 AED/ft² 1.015 satış |
| Oca 2025 | 1.712 AED/ft² 228 satış | 2.605 AED/ft² 395 satış |
| Şub 2025 | 1.781 AED/ft² 339 satış | 2.522 AED/ft² 395 satış |
| Mar 2025 | 1.936 AED/ft² 268 satış | 2.494 AED/ft² 704 satış |
| Nis 2025 | 1.592 AED/ft² 399 satış | 2.519 AED/ft² 623 satış |
| May 2025 | 1.794 AED/ft² 256 satış | 2.440 AED/ft² 594 satış |
| Haz 2025 | 1.710 AED/ft² 236 satış | 2.598 AED/ft² 560 satış |
| Tem 2025 | 1.786 AED/ft² 276 satış | 2.579 AED/ft² 996 satış |
| Ağu 2025 | 1.810 AED/ft² 215 satış | 2.723 AED/ft² 1.290 satış |
| Eyl 2025 | 1.782 AED/ft² 249 satış | 2.771 AED/ft² 1.086 satış |
| Eki 2025 | 1.939 AED/ft² 297 satış | 2.579 AED/ft² 688 satış |
| Kas 2025 | 1.886 AED/ft² 253 satış | 2.679 AED/ft² 602 satış |
| Ara 2025 | 1.914 AED/ft² 283 satış | 2.753 AED/ft² 670 satış |
| Oca 2026 | 1.860 AED/ft² 248 satış | 2.985 AED/ft² 516 satış |
| Şub 2026 | 2.008 AED/ft² 253 satış | 2.737 AED/ft² 288 satış |
| Mar 2026 | 1.941 AED/ft² 138 satış | 2.705 AED/ft² 277 satış |
| Nis 2026 | 1.838 AED/ft² 145 satış | 2.659 AED/ft² 203 satış |
| May 2026 | 1.780 AED/ft² 114 satış | 2.467 AED/ft² 105 satış |
| Haz 2026 | 1.805 AED/ft² 175 satış | 2.553 AED/ft² 169 satış |
| Tem 2026 | 1.845 AED/ft² 171 satış | 2.303 AED/ft² 120 satış |
| Ağu 2026 | 1.867 AED/ft² 183 satış | 2.486 AED/ft² 120 satış |
| Eyl 2026 | 1.753 AED/ft² 206 satış | 2.475 AED/ft² 115 satış |
| Eki 2026 | 1.834 AED/ft² 232 satış | 2.483 AED/ft² 94 satış |
Satışlardaki değişimin kaynağı
Son 12 ayın kayıtlı satışları önceki 12 ayla karşılaştırmalı olarak, DLD kayıt türüne göre ve Dubai geneliyle yan yana.
- Projeden-%63,3Projeden satışlar %63,3 azaldı: 8.811 satıştan 3.234 satışa.Dubai: -%10,3
- Hazır-%25,6Hazır satışlar %25,6 azaldı: 3.259 satıştan 2.424 satışa.Dubai: -%27,8
Satış sayısı en çok değişen projeler
- Binghatti Skyrise271 satış; önceki 12 ayda 3.010
- Bayz 102 By Danube131 satış; önceki 12 ayda 593
- Binghatti Aquarise451 satış; önceki 12 ayda 897
Bunlar fiyat değil, kayıtlı satış sayılarıdır: bir projenin satış sayısı, lansmanlarına ve satılacak kaç konutu kaldığına bağlıdır.
Business Bay: konut tipine göre satış ve kira fiyatları
Daire · Stüdyo
- Hazır konut medyan fiyatı
- 1 Mn AED
- Medyan yıllık kira
- 65 B AED
- Brüt getiri
- %6,5
Daire · 1+1
- Hazır konut medyan fiyatı
- 1,5 Mn AED
- Medyan yıllık kira
- 90 B AED
- Brüt getiri
- %6,2
Daire · 2+1
- Hazır konut medyan fiyatı
- 2,3 Mn AED
- Medyan yıllık kira
- 135 B AED
- Brüt getiri
- %6
Daire · 3+1
- Hazır konut medyan fiyatı
- 3,5 Mn AED
- Medyan yıllık kira
- 185 B AED
- Brüt getiri
- %5,3
Daire · 4+1
- Hazır konut medyan fiyatı
- 5,5 Mn AED
- Medyan yıllık kira
- 300 B AED
- Brüt getiri
- %5,5
Daire · 5+1
- Hazır konut medyan fiyatı
- —
- Medyan yıllık kira
- —
- Brüt getiri
- —
Daire · 6+1
- Hazır konut medyan fiyatı
- —
- Medyan yıllık kira
- —
- Brüt getiri
- —
Son 12 ay. Medyanlar en az 5 kayıtlı satışa ya da yeni kira sözleşmesine dayanır; tüm satışların medyan fiyatı hazır ve projeden satışları birlikte içerir. Brüt kira getirisi, medyan yeni yıllık kiranın hazır konut medyan fiyatına oranıdır; aidat ve diğer giderler düşülmeden hesaplanır ve bir konut tipinde en az 10 hazır satış ile 5 yeni kira sözleşmesi varsa gösterilir (yoksa “Yalnız kira”).
- Medyan aidat
- 20,04 AED/ft²Yıllık · 2026 yılı, 72 projenin malikler birliği bütçelerinin medyanıApartman binalarının bütçeleri; villa ve townhouse bütçeleri hesaba katılmaz.
Aidat düşüldükten sonra
Net getiri, Daire · 1+1: bölgenin medyan aidatı düşüldükten sonra %5,1 (ft² başına yıllık 20,04 AED, 2026, 72 projenin bütçeleri). Brüt getiri: %6,2.
Net getiri, aidatı kiradan düşer. Boş kalınan dönemler, bakım, emlak danışmanlığı ve DLD ücretleri ile kredi maliyetleri ise düşülmez; malikler birliği bütçesi de tek bir malikin ödeyeceği tutar değildir. Net getiri nasıl hesaplanıyor?
Her konut tipinin ve her projenin net getirisi bölge raporundaProjeden mi, hazır mı?
Projeden alım primi, aynı konut tipi
Daire · 1+1: son 12 ayda projeden konutlar, ft² başına hazır konutlardan %41,8 daha yüksek fiyata satıldı (projeden 2.680 AED/ft², hazır 1.890 AED/ft²; sırasıyla 1.505 ve 1.029 satışın medyanı).
Aynı konut tipi, aynı binalar değil: projeden satılan stok çoğu zaman daha yenidir; bu fark yeniden satış fiyatlarının bir tahmini değildir. Yatırım tavsiyesi değildir.
Fiyatların ortadaki yarısı
Daire · 1+1 · Projeden satışlarının ortadaki yarısı: ft² başına 2.384–3.002 AED (2.000.000–2.640.000 AED), son 12 ayda 1.505 satış. Konut tipine göre tam dağılım bölge raporundadır.
Bu satışların dörtte biri aralığın altında, dörtte biri üstündeydi. Değerleme değil, kayıtlı satışlar.
Projeden hazıra, tamamlanma döneminde
Bu bölgede 2021 ile 2025 arasında tamamlanan 35 projenin 24 tanesinde (DLD proje kaydı), medyan projenin tamamlanmadan sonraki 12 aydaki ft² başına hazır fiyatı, tamamlanmadan önceki 12 aydaki ft² başına projeden fiyatının %4,9 üstünde idi.
Dubai fiyat endeksi aynı aylarda %8,2 yükseldi (bu projelerin medyanı).
Dubai genelinde aynı yıllarda tamamlanan ve hesaba katılan projeler, aynı yöntemle: %14,4 üstünde.
Bunlar geçmiş veriler; tahmin değildir. Bu projeler Dubai’de fiyatların yükseldiği yıllarda tamamlandı ve en erken dönemler 2020–21’in dip noktasında başlıyor. Yalnızca her iki dönemde de en az 10 kayıtlı satışı olan tamamlanmış projeler hesaba katılır; ayrıca projenin tamamlanmasının üzerinden 12 ay geçmiş olmalıdır: son 12 ayda tamamlanan bir proje toplamda yer alır ama henüz hesaba katılmaz. Henüz tamamlanmamış ya da iptal edilmiş projeler dâhil edilmez. DLD kayıtları, geliştiricinin kendi satışlarını önceki alıcıların yeniden satışlarından ayırmaz; iki dönem de farklı konutları ve farklı konut tipi dağılımlarını kapsar. Fark ve endeks hareketi birbirine bağlam sağlar; biri diğerinden çıkarılmaz: her biri projeler genelinde bir medyandır. Yalnızca kayıtlı satış fiyatlarıdır; harçlar, ödeme planı koşulları, finansman, aidat ve kira hesaba katılmamıştır. Kayıtlı satışlardır; değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Gelecek arz
24.850
Yapımı süren veya planlanan konut · 52 proje
- Tamamlanan43.406 konut110 proje
- Yapımı süren20.732 konut39 proje
- Planlanan veya bekleyen4.118 konut13 proje
- Tamamlanmış konut başına gelecek arz
- 0,57×Dubai geneline (1,17×) göre arz baskısı düşük
- DLD bitiş tarihi önümüzdeki 24 ayda olan konutlar
- 10.491Yapımı süren veya planlanan, DLD bitiş tarihi bu süre içinde olan
13 proje (5.227 konut) DLD bitiş tarihini geçmiş durumda.
Proje proje teslim takvimi bölge raporundaBu bölgenin DLD proje kaydına dayanır; daireler ve villalar sayılır. DLD kaydındaki bitiş tarihinin üzerinden 5 yıldan fazla geçtiği hâlde tamamlanmamış kayıtlar güncelliğini yitirmiş sayılır ve hesaba katılmaz.
Hazır konutlarda el değiştirme oranı, son 12 ay
%5
Son 12 aydaki hazır satışlar, bölgenin DLD kaydındaki tamamlanmış projelerinde bulunan 43.406 konutun %5 kadarına ulaştı (2.169 satış). Dubai: %7,2.
Hazır satışlar hem yeniden satışları hem de geliştiricinin tamamlanmış konut satışlarını kapsar. DLD proje kaydından eski binalardaki ve satışlarının çoğunu DLD’nin arsa olarak kaydettiği villa projelerindeki konutlar ve satışları sayılmaz. Yalnızca DLD verisi.
2 Mn AED ve üzeri satışlar
%54,6
Bölgedeki konut satışlarının son 12 ayda %54,6 kadarı 2 Mn AED veya üzerinde gerçekleşti (5.654 satıştan 3.085). Dubai: %32,9.
ICP ve GDRFA Dubai’ye göre 2 Mn AED, BAE’nin emlak yatırımcılarına yönelik 10 yıllık Golden Residence (altın vize) programında asgari toplam mülk değeridir (kurallar 5 Kasım 2026 tarihinde kontrol edildi). Bu sayım yalnızca kayıtlı satış fiyatlarına bakar; yetkililer her başvuruyu kendi koşullarına göre değerlendirir: örneğin malikin payı, değerin nasıl belgelendiği ve konutun nasıl finanse edildiği.
- ICP: UAE Golden Residency, emlak yatırımcıları için koşullar
- GDRFA Dubai: yatırımcılar için altın oturum izni
Son 12 ayın konut satışları, tüm konut tipleri birlikte. Bölge raporunda konut tipine göre her fiyat aralığı vardır.
Business Bay bölgesindeki projeler
Tüm projeleri inceleyin- Binghatti Skyrise24 ayda 3.281 satışProjeyi inceleyin
- Binghatti Aquarise24 ayda 1.348 satışProjeyi inceleyin
- Al Habtoor Tower24 ayda 779 satışProjeyi inceleyin
- Bayz 102 By Danube24 ayda 724 satışProjeyi inceleyin
- Binghatti Skyhall24 ayda 648 satışProjeyi inceleyin
- One by Binghatti24 ayda 585 satışProjeyi inceleyin
- Downtown Residences24 ayda 401 satışProjeyi inceleyin
- Peninsula Four24 ayda 333 satışProjeyi inceleyin
Business Bay: son kayıtlı satışlar
| Tarih | Proje | Konut | Alan | Fiyat | AED/ft² |
|---|---|---|---|---|---|
| 4 Kas 2026 | Burj Binghatti Jacob & Co. Residences | Daire · 2+1 · Projeden | 3.287 ft² | 10.350.000 AED | 3.149 |
| 4 Kas 2026 | Peninsula FourTower 6 | Daire · 3+1 · Hazır | 1.932 ft² | 5.150.000 AED | 2.666 |
| 4 Kas 2026 | Peninsula FourTower 6 | Daire · 2+1 · Hazır | 1.460 ft² | 4.100.000 AED | 2.808 |
| 4 Kas 2026 | The Opus by Omniyat | Daire · 1+1 · Hazır | 913 ft² | 3.500.000 AED | 3.834 |
| 4 Kas 2026 | Peninsula FiveTower 3 | Daire · 2+1 · Hazır | 1.329 ft² | 3.450.000 AED | 2.596 |
| 4 Kas 2026 | Binghatti AquariseTower B | Daire · 2+1 · Projeden | 1.276 ft² | 3.129.999 AED | 2.453 |
| 4 Kas 2026 | Regalia | Daire · 2+1 · Hazır | 1.261 ft² | 2.400.000 AED | 1.903 |
| 4 Kas 2026 | One by Binghatti | Daire · 1+1 · Projeden | 1.194 ft² | 2.300.000 AED | 1.926 |
| 4 Kas 2026 | Bayz 101 By Danube | Daire · 1+1 · Projeden | 753 ft² | 2.281.440 AED | 3.030 |
| 4 Kas 2026 | Peninsula FiveTower 3 | Daire · 1+1 · Hazır | 839 ft² | 2.250.000 AED | 2.682 |
4 Kas 2026
Burj Binghatti Jacob & Co. Residences
Daire2+1Projeden3.287 ft²
10.350.000 AED3.149 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire3+1Hazır1.932 ft²
Tower 65.150.000 AED2.666 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire2+1Hazır1.460 ft²
Tower 64.100.000 AED2.808 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire1+1Hazır913 ft²
3.500.000 AED3.834 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire2+1Hazır1.329 ft²
Tower 33.450.000 AED2.596 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire2+1Projeden1.276 ft²
Tower B3.129.999 AED2.453 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire2+1Hazır1.261 ft²
2.400.000 AED1.903 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire1+1Projeden1.194 ft²
2.300.000 AED1.926 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire1+1Projeden753 ft²
2.281.440 AED3.030 AED/ft²
4 Kas 2026
Daire1+1Hazır839 ft²
Tower 32.250.000 AED2.682 AED/ft²
İlan fiyatları ve satışlar
- Emlak portalı ilan fiyatları%29,4kayıtlı satış fiyatlarının üzerinde10 segmentte medyan fark
Bir emlak portalındaki ilan fiyatları her segmentte (aynı piyasa, mülk türü ve oda sayısı) kayıtlı satışlarla karşılaştırılır; karşılaştırma yalnızca en az 10 ilan ve 10 satış olduğunda yapılır. Tek tek ilanlar gösterilmez.
Business Bay hakkında sorular
Business Bay bölgesinde ft² başına fiyat ne kadar?
4 Kasım 2026 itibarıyla son 12 ayda medyan kayıtlı satış fiyatı hazır konutlarda 1.858 AED/ft², projeden satışlarda 2.707 AED/ft² oldu. İki medyan da farklı konut tiplerini bir arada içerir.
Son bir yılda Business Bay bölgesinde fiyatlar ve satışlar nasıl değişti?
4 Kasım 2026 itibarıyla son 12 ayda aynı konut tiplerinde hazır konutların ft² başına fiyatı %3,9 arttı (Dubai +%6,4) ve kayıtlı satış sayısı %53,1 azalarak 5.658 oldu. Son 3 ayda aynı konut tiplerinde hazır konutların ft² başına fiyatı bir yıl önceki aynı aylardan %2,8 düşüktü (Dubai +%1,6).
Business Bay bölgesinde kira getirisi ne kadar?
Net getiri, Daire · 1+1: bölgenin medyan aidatı düşüldükten sonra %5,1 (ft² başına yıllık 20,04 AED, 2026, 72 projenin bütçeleri). Brüt getiri: %6,2. Kiralar ve fiyatlar 4 Kasım 2026 itibarıyla son 12 aya aittir. Net getiri, aidatı kiradan düşer. Boş kalınan dönemler, bakım, emlak danışmanlığı ve DLD ücretleri ile kredi maliyetleri ise düşülmez; malikler birliği bütçesi de tek bir malikin ödeyeceği tutar değildir.
Business Bay bölgesinde aidatlar ne kadar?
Bölgenin 2026 yılı medyan aidatı, 72 projenin malikler birliği bütçelerine göre ft² başına yıllık 20,04 AED. Apartman binalarının bütçeleri; villa ve townhouse bütçeleri hesaba katılmaz.
Business Bay bölgesinde kaç konut yapım aşamasında veya planlanıyor?
4 Kasım 2026 itibarıyla DLD proje kaydı Business Bay bölgesinde yapımı süren veya planlanan 24.850 konut listeliyor; bunların 10.491 tanesi DLD bitiş tarihi önümüzdeki 24 ay içinde olan projelerde. Bitiş tarihi DLD kaydındaki tarihtir, teslim tahmini değildir.
Bu rakamlar nereden geliyor?
Dubai Data’da yayımlanan Dubai Tapu Dairesi (DLD) açık verilerinden, 4 Kasım 2026 itibarıyla: kayıtlı satışlar, yeni kira sözleşmeleri ve proje kaydı. Bunlar kayıtlı satışlardır; değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Almak mı, kiralamak mı?
Business Bay için ev mi arıyorsunuz?
Ne aradığınızı anlatın; Business Bay piyasasını yakından tanıyan en fazla 3 lisanslı emlak danışmanı size uygun satılık ya da kiralık evleri göndersin.